對于華夏幸福來說，2015新年伊始就聽到了幸福的敲門聲。在房地產行業(yè)失去了圣斗士黃金鎧甲的今天，業(yè)績目標的達成，行業(yè)排名的上升，已不像過往那般唾手可得，這不禁讓所有人對這匹“黑馬”側目而視。

　　2015年1月13日晚，華夏幸?；鶚I(yè)發(fā)布公告稱，2014年實現(xiàn)年度銷售額512.54億元，同比大幅上漲37%，而與2011年華夏幸福上市之初的165億元年銷售額相比，增長已兩倍有余。

　　高速增長的華夏幸福亦讓其股東非常“幸?！保?月13日的收盤價44.08元計算，與上市之初（2011年11月2日）相比，股價復權后增長429%。

　　盡管處于高成長中，但華夏幸福基業(yè)還在謀求進一步升級和轉型。該公司相關負責人表示：“當前的企業(yè)合作正在逐步走向一條‘去中心化的平臺化’之路，即企業(yè)之間不再是一對一或一對多的買賣關系，而是基于共同的理念，形成一個目標一致、平等且互相尊重的合作平臺，所有的企業(yè)為了共同的目標而匯聚力量，并共享成果?！?/p>

　　于是，華夏幸福開始以它遍布各地的產業(yè)新城為載體，以產業(yè)促進和服務為內核，打造開放式的平臺生態(tài)系統(tǒng)，將其發(fā)展模式由“園區(qū)+地產”的產品模式向“產業(yè)新城+X”的平臺生態(tài)模式轉變。

　　“園區(qū)+地產”瓶頸

　　“工業(yè)園區(qū)+房地產開發(fā)”的商業(yè)模式，是華夏幸福的成名之作，而這個獨特的模式成就了其過去多年的高速成長外，也使華夏幸福擁有了自身的護城河。

　　簡單來講，這個模式是與地方政府簽約，壟斷該區(qū)域一級開發(fā)，以墊資的方式進行土地整理和配套設施的建設，并代行政府職能招商引資發(fā)展特定產業(yè)，為園區(qū)提供服務。同時，利用一級開發(fā)的優(yōu)勢，公司可以獲取大量房地產開發(fā)用地。最后，通過園區(qū)住宅的銷售來回籠資金。

　　政府方面則通過增加的稅收和區(qū)域GDP，支付公司一級開發(fā)的成本。在幾乎不需要額外付出的情況下，政府方面顯著增加了業(yè)績，而華夏幸福也收獲前期墊資的利息收益和招商引資的分成收入，以及住宅出售的超額利潤。

　　這是一種復制性很強的模式，使得華夏幸福從2011年環(huán)首都經濟區(qū)、環(huán)渤海經濟圈的10個園區(qū)，發(fā)展到2014年事業(yè)版圖遍布北京、河北、天津、遼寧、江蘇、浙江等地，輻射全國22個區(qū)域52個園區(qū)。資產規(guī)模從2011年的275億元躍升至2014年的1045億元。

　　此外，這也是一個盈利能力極強的模式。自2011年以來，華夏幸福的凈資產回報率平均超過45%，大幅領先地產行業(yè)平均水平。而自2009年以來，其銷售收入增長率年均超過69%，利潤總額增長率年均超過45%。

　　不過雖為產業(yè)地產運營商，華夏幸福目前的主要銷售來源尚不是產業(yè)本身。根據華夏幸福的公告，其銷售來源主要分為產業(yè)發(fā)展服務、基礎設施建設、土地整理、綜合服務、物業(yè)管理服務、園區(qū)住宅配套、城市地產開發(fā)等。其中園區(qū)住宅配套的銷售額占絕對主導，在2014年華夏幸福512.54億元的年度銷售額中，園區(qū)住宅配套為355.02億元，占據69%的比率。

　　而對于住宅銷售的倚重，也使雖為產業(yè)新城運營商的華夏幸福面臨著中國住宅房地產市場的系統(tǒng)性風險。

　　新華網曾報道指出，“華夏幸福并沒有園區(qū)所有權，而是托管性質的‘輕資產運營’，支撐公司融資、抵押甚至股價的來源其實是重資產的住宅業(yè)務。在此背景下，一旦住宅銷售下降或未來廉價土地開發(fā)完畢，集團的整個運作鏈條會遭到重大打擊?！?/p>

　　而產業(yè)地產研究員宋振慶認為：“一個優(yōu)秀的產業(yè)地產商，應該是一個以地產為承載，以金融為驅動，能夠綜合服務產業(yè)，從產業(yè)服務和投資中獲取最大化收益，實現(xiàn)企業(yè)、政府與客戶三方共贏的平臺型服務運營商。物業(yè)產品僅僅是產業(yè)地產商眾多產品中的一個組成部分，住宅和商業(yè)開發(fā)能力對產城一體化而言是需要的，但并非必要條件，切不能喧賓奪主?！?/p>

　　所以，2014年開始的平臺化轉型除了是華夏幸福發(fā)展模式的內生性必然演變之外，也是行業(yè)現(xiàn)狀給予它的客觀無奈。